تومان نیوز: تهیه مسکن و قیمت آن همیشه دغدغه بزرگی برای ساکنان شهر تهران بوده است. درگیر شدن با قیمت‌های نجومی و اجاره‌های سنگین، تجربه‌ای است که کمتر شهروند تهرانی از آن بی‌نصیب مانده! از سوی دیگر، خرید ملک همواره به‌عنوان یکی از مناسب‌ترین راه‌ها برای حفظ ارزش دارایی‌ها در این شهر مطرح بوده است. با این اوصاف، پرسش اساسی اینجاست: در کلان‌شهر تهران کدام مناطق بیشترین افزایش قیمت یا بازدهی را داشته‌اند؟ برای سرمایه‌گذاران، کدام مناطق جذاب‌تر بوده و سود بیشتری را نصیب سازندگان کرده است؟
منطقه یک؛ پیشتاز قیمت‌گذاری
طبق آمار، منطقه یک تهران همچنان گران‌ترین منطقه در بازار مسکن است. میانگین قیمت هر مترمربع در این منطقه طی هشت سال گذشته ۷۰ میلیون تومان بوده و در آذرماه ۱۴۰۳ به رکورد ۲۰۳.۳ میلیون تومان رسیده است. در سوی دیگر، منطقه ۱۷ پایین‌ترین میانگین قیمت را در میان مناطق ۲۲گانه به خود اختصاص داده است؛ به‌طوری‌که قیمت هر مترمربع در آذرماه ۱۴۰۳ حدود ۴۷ میلیون تومان برآورد شده است.
منطقه ۲۰؛ پیشتاز در بازدهی
اگرچه بالاترین قیمت‌ها به مناطق یک و سه اختصاص دارد، اما بیشترین بازدهی قیمتی متعلق به منطقه ۲۰ تهران است. بررسی داده‌ها نشان می‌دهد که این منطقه با رشد ۲۳.۴ برابری قیمت طی هشت سال گذشته، بیشترین بازدهی را در میان مناطق تهران داشته است. این رشد چشمگیر، منطقه ۲۰ را به یکی از جذاب‌ترین گزینه‌ها برای سرمایه‌گذاران تبدیل کرده است. پس از این منطقه، مناطق ۱۸ و ۵ به ترتیب با رشد ۲۳.۱ و ۲۲.۲ برابری، در رتبه‌های دوم و سوم قرار دارند. این ارقام نشان‌دهنده تحرک بالای بازار در این مناطق است که عمدتاً به دلیل دسترسی مناسب به زیرساخت‌ها، طرح‌های توسعه‌ای و قیمت اولیه پایین‌تر شکل گرفته است. مناطق شمالی تهران، که به‌عنوان مناطق مرفه‌نشین شناخته می‌شوند، رشد حدود ۱۹ برابری قیمت‌ها را طی این بازه زمانی تجربه کرده‌اند. اگرچه این رشد کمتر از مناطق جنوبی و مرکزی است، اما همچنان نشان‌دهنده تقاضای بالا برای سکونت در مناطق لوکس است. تثبیت نسبی قیمت‌ها در این مناطق به دلیل اشباع بازار و تمرکز بیشتر بر واحدهای بزرگ‌تر و لوکس، از جمله دلایل رشد نسبتاً محدودتر بوده است.
کمترین بازدهی مربوط به مناطق ۸ و ۱۲ است
در مقابل، مناطق ۸ و ۱۲ کمترین میزان بازدهی را به ثبت رسانده‌اند. این مناطق با رشد ۱۷ برابری قیمت‌ها طی هشت سال گذشته، در پایین‌ترین رتبه از نظر افزایش قیمت قرار گرفته‌اند. کاهش جذابیت این مناطق برای سرمایه‌گذاران را می‌توان ناشی از کیفیت پایین‌تر زیرساخت‌های شهری و تقاضای کمتر دانست.
واحدهای کوچک؛ محبوب‌تر از گذشته
طبق داده‌های منتشرشده، بیشترین میزان معاملات در دو سال اخیر مربوط به واحدهای مسکونی ۵۰ تا ۶۰ مترمربعی بوده است. درحالی‌که در سال‌های قبل‌تر، واحدهای ۶۰ تا ۷۰ مترمربعی با استقبال بیشتری از سوی خریداران مواجه می‌شدند. این تغییر در سلیقه متقاضیان را می‌توان ناشی از افزایش قیمت مسکن و کاهش قدرت خرید مردم دانست.
جنگ نرم مسکن با طبقه متوسط
کارشناسان اقتصادی همواره تأکید کرده‌اند که شرایط بی‌ثبات اقتصادی، اگرچه به‌طور کلی جامعه را تحت‌تأثیر قرار می‌دهد، اما فشار بیشتری بر دوش قشر متوسط و پایین جامعه می‌گذارد. تحلیل داده‌های این گزارش نیز به‌خوبی همین نکته را تأیید می‌کند. افزایش ۱۹ تا ۲۲ برابری قیمت‌ها در مناطق پایین و میانی شهر تهران نشان می‌دهد که شرایط برای خانه‌دار شدن دهک‌های پایین جامعه روزبه‌روز دشوارتر شده است. این در حالی است که مناطق مرفه‌نشین شهر تهران رشد ۱۷ تا ۱۸ برابری را تجربه کرده‌اند.
افزایش قیمت واحدهای نقلی
ریشه این مسئله را باید در عرضه و تقاضای بازار جست‌وجو کرد. اگرچه قیمت مسکن به عوامل متعددی وابسته است، اما نکته اصلی در تحلیل قیمت‌ها، عرضه و تقاضای موجود است. در مناطق پایین و میانی شهر، قیمت خانه نسبت به بالاشهر کمتر است. همین امر سبب رونق و افزایش تقاضا برای واحدهای مسکونی در این بخش‌ها شده و به‌طور طبیعی، رشد بیشتر قیمت را در مقایسه با مناطق لاکچری به دنبال داشته است. از سوی دیگر، با افزایش قیمت‌ها توانایی مردم برای خرید خانه‌هایی با متراژ بالا کاهش یافته و تقاضا برای خانه‌های کوچک‌تر بیشتر شده است. این موضوع نیز موجب رشد بیشتر قیمت خانه‌های نقلی نسبت به واحدهای بزرگ و لوکس شده است.
برآیند این دو روند موجب افزایش تقاضا برای خانه‌های نسبتاً کوچک در مناطق متوسط شهر تهران شده است. اتفاقی که به‌خوبی نشان می‌دهد چرا بار تأمین هزینه‌های مسکن بر دوش قشر متوسط و پایین جامعه سنگین‌تر شده است.
در یک کلام!
بازار مسکن تهران در پاییز سال ۱۴۰۳ شاهد تغییرات چشمگیری بوده است. مناطق جنوبی و میانی تهران به دلیل رشد بالاتر قیمت‌ها، فشار بیشتری بر طبقات پایین و متوسط جامعه وارد کرده‌اند. در مقابل، مناطق مرفه‌تر با رشد کندتر قیمتی، ثبات نسبی بیشتری را تجربه کرده‌اند. این وضعیت، علاوه بر انعکاس مشکلات ساختاری در عرضه و تقاضا، به‌وضوح نشان‌دهنده تأثیرپذیری بازار مسکن از شرایط اقتصادی کشور است. برای بهبود این وضعیت، سیاست‌گذاران باید تمرکز بیشتری بر تعادل‌بخشی به عرضه و تقاضا و حمایت از متقاضیان مسکن در طبقات کم‌درآمد داشته باشند.
