تومان نیوز:بازار مسکن، به‌عنوان یکی از حیاتی‌ترین اجزای اقتصاد خانوار، امروز به میدان جنگی میان تقاضای واقعی و تقاضای سوداگرانه تبدیل شده است.
به گزارش پایگاه اطلاع رسانی بازارهای مالی(ایستانیوز)، سال‌هاست که بازار مسکن در ایران دیگر نه بازاری برای تأمین نیاز اولیه خانوارها، بلکه میدان تاخت‌وتاز سوداگرانی است که مسکن را کالایی برای دلالی و کسب سودهای کلان تلقی می‌کنند. رشد سرسام‌آور قیمت ملک و اجاره‌بها، تنها در کلان‌شهرها رخ نداده و این موج مخرب به بسیاری از مراکز استان‌ها نیز رسیده و با شتابی نگران‌کننده، آینده اقتصادی خانوارهای ایرانی را تهدید می‌کند.
وقتی خانه، دیگر خانه نیست
مروری بر آمارهای سه دهه اخیر به‌روشنی نشان می‌دهد که مسکن در ایران از یک نیاز اولیه به کالایی سرمایه‌ای تبدیل شده است. در تهران، قیمت هر مترمربع واحد مسکونی از حدود نیم میلیون تومان در دهه ۷۰ به بیش از ۱۰۰ میلیون تومان در سال‌های اخیر رسیده است. این رشد نه ناشی از ساخت‌وساز یا بهبود خدمات، بلکه به‌دلیل جریانی پنهان اما مؤثر به‌نام سفته‌بازی رخ می‌دهد.
در بازارهای مسکن سالم، قیمت تابعی از عرضه و تقاضای واقعی است. اما در بسیاری از استان‌های کشور، آنچه قیمت‌ها را تعیین می‌کند، نه نیاز به سرپناه بلکه انتظار افزایش قیمت در آینده و سودگیری کوتاه‌مدت است. در این میان، افرادی که سرمایه‌های قابل‌توجهی در اختیار دارند، بدون قصد استفاده، ملک می‌خرند و نگه می‌دارند تا چند ماه بعد با سود بیشتر بفروشند. این چرخه بارها تکرار می‌شود و هر بار به رشد مصنوعی قیمت منجر می‌گردد.
در اغلب استان‌ها، شکاف بزرگی میان ارزش ذاتی ملک (یعنی قیمتی که بر اساس هزینه ساخت، اجاره، درآمد خانوار و شرایط اقتصادی منطقی است) و قیمت واقعی بازار وجود دارد. هرچه این شکاف بیشتر باشد، سهم رفتارهای سفته‌بازانه نیز بیشتر است. این اختلاف نشان‌دهنده حباب‌هایی است که دیر یا زود ترکیده یا با سیاست‌گذاری غلط، تشدید می‌شوند.
نقشه جغرافیای سفته‌بازی
رفتار سوداگرانه در بازار مسکن محدود به پایتخت یا چند کلان‌شهر نیست. بررسی‌ها نشان می‌دهد که در تمام استان‌ها، رفتارهای سفته‌بازانه مشاهده شده است. این بدان معناست که از شمال تا جنوب، از غرب تا شرق کشور، بازار مسکن به شدت تحت تأثیر انتظارات سوداگرانه قرار گرفته است.
اما نکته کلیدی اینجاست که رفتار قیمت در یک استان می‌تواند قیمت استان همسایه را نیز تحت تأثیر قرار دهد. این پدیده که به آن «اثر سرریز فضایی» گفته می‌شود، نقش مهمی در چرخه افزایش قیمت دارد. به بیان ساده‌تر، وقتی در استانی مانند البرز یا قزوین قیمت مسکن افزایش می‌یابد، به‌دلیل نزدیکی جغرافیایی، زنجیروار اثر آن به تهران یا همدان نیز منتقل می‌شود. به همین دلیل، کنترل قیمت در یک منطقه بدون در نظر گرفتن مناطق مجاور تقریباً غیرممکن است.
وقتی اقتصاد کلان به کمک سوداگری می‌آید
افزایش تورم عمومی، رشد پایه پولی، ورود نقدینگی بی‌هدف، و نبود بازارهای موازی امن برای سرمایه‌گذاری، همه و همه زمینه را برای ورود سرمایه‌گذاران به بازار ملک فراهم کرده‌اند. وقتی بورس دچار نوسان می‌شود، طلا و ارز بی‌ثبات می‌شوند، و بازارهای مولد درگیر رکودند، زمین و ملک به پناهگاه امن سرمایه تبدیل می‌شوند. اما این پناهگاه، به‌قیمت بربادرفتن رؤیای خانه‌دار شدن میلیون‌ها ایرانی تمام می‌شود.
نکته نگران‌کننده‌تر آنکه، رشد قیمت زمین و اجاره نیز نقش تقویت‌کننده در انتظارات تورمی بخش مسکن دارد. یعنی هرچه زمین گران‌تر شود، میل به نگهداری ملک و افزایش قیمت بیشتر می‌شود و چرخه سوداگری را تقویت می‌کند.
پیامدهای اجتماعی و جمعیتی پنهان
افزایش بی‌رویه قیمت مسکن، تنها یک مسئله اقتصادی نیست. آثار این بحران، در کاهش نرخ ازدواج، افت شدید باروری، مهاجرت بی‌برنامه از روستا به شهر، و گسترش حاشیه‌نشینی آشکار شده است. فشارهای معیشتی ناشی از اجاره‌های نجومی، قدرت خرید طبقه متوسط را فرسوده و طبقات پایین را به زیر خط فقر هل داده است. این روند، اگر مهار نشود، می‌تواند به بحرانی اجتماعی فراتر از تصور منجر شود.
چاره کار چیست؟
تجربه جهانی و شواهد داخلی نشان می‌دهد که برای مهار بازار مسکن، نمی‌توان تنها به عرضه بیشتر دل خوش کرد. آنچه در اولویت قرار دارد، شکستن چرخه سوداگرانه از طریق ابزارهای مالیاتی، شفاف‌سازی مالکیت، و محدودسازی تسهیلات غیرمولد است. از سوی دیگر، سیاست‌گذاری در بازار مسکن باید منطقه‌محور باشد، نه نسخه واحد برای همه استان‌ها. زیرا رفتار قیمت در استان‌های مرکزی، با استان‌های مرزی یا مناطق محروم تفاوت جدی دارد.
