تومان نیوز: بازار مسکن پس از یک دوره رکود معاملاتی و تخلیه حباب قیمتی، اکنون در نقطهای قرار گرفته که برخی تحلیلگران از «عقبماندگی دلاری» آن سخن میگویند. مقایسه همزمان شاخصهای ارزی و ریالی نشان میدهد قیمت مسکن از منظر دلاری هنوز به محدوده تاریخی خود بازنگشته و همین موضوع، زمینه طرح سناریوی رشد ۲۵ تا ۵۰ درصدی را فراهم کرده است.
فاصله قیمت دلاری مسکن با محدوده استاندارد
در حالیکه بر اساس الگوهای تاریخی، محدوده متعارف قیمت دلاری مسکن در تهران بین ۱,۰۰۰ تا ۱,۲۰۰ دلار برآورد میشود.
این اختلاف نشان میدهد:
-
بازار از نظر ریالی رشد کرده،
-
اما در مقیاس دلاری هنوز به سطح تعادلی گذشته نرسیده است.
به بیان دیگر، رکود سالهای اخیر بخشی از حباب قیمتی را تخلیه کرده و اکنون شکاف دلاری بهعنوان محرک بالقوه رشد مطرح میشود.
عقبماندگی دلاری و پتانسیل رشد ۲۵ تا ۵۰ درصدی
انباشت تقاضا یکی از ویژگیهای بازار مسکن در دورههای رکود است. در سالهای گذشته، کاهش توان خرید و نااطمینانی اقتصادی باعث افت معاملات شد؛ اما این تقاضا حذف نشده، بلکه به تعویق افتاده است.
کارشناسان معتقدند اگر قیمت دلاری مسکن به محدوده تاریخی خود بازگردد، امکان رشد ۲۵ تا ۵۰ درصدی قیمتها وجود دارد. این رشد میتواند تدریجی و در چند فاز رخ دهد، نه الزاماً بهصورت جهش ناگهانی.
عوامل تقویتکننده این سناریو:
-
رشد هزینه ساخت و مصالح
-
محدودیت عرضه پروژههای جدید
-
افزایش نقدینگی در اقتصاد
-
بازگشت سرمایههای پارکشده در بازارهای موازی
تأثیر نوسانات دلار و طلا بر بازار ملک
بازار مسکن بهطور مستقیم از نرخ ارز تأثیر میپذیرد. افزایش قیمت دلار، هم از مسیر رشد هزینه ساخت و هم از طریق تغییر انتظارات تورمی، به افزایش قیمت ملک منجر میشود.
از سوی دیگر، افرادی که طی نوسانات اخیر در بازار ارز و طلا سود کسب کردهاند، اکنون با قدرت خرید بالاتری وارد بازار مسکن میشوند. این انتقال سرمایه از بازارهای نقدشونده به بازار داراییهای ثابت، میتواند موج جدیدی از تقاضا ایجاد کند.
چشمانداز کوتاهمدت بازار مسکن
تحلیل شرایط فعلی نشان میدهد بازار در فاز «پیشتحرک» قرار دارد؛ یعنی هنوز جهش معاملاتی شکل نگرفته، اما نشانههای افزایش تقاضا قابل مشاهده است.
سناریوی محتمل:
-
رشد تدریجی قیمتها تا پایان سال
-
افزایش حجم معاملات در صورت کاهش ریسکهای سیاسی
-
تقویت سمت سرمایهگذاری در مناطق مصرفی تهران
اگر تنشهای سیاسی کاهش یابد و نرخ ارز در سطوح بالا تثبیت شود، احتمال ادامه روند صعودی تا بهار سال آینده وجود دارد.
جمعبندی
پیشبینی قیمت مسکن در شرایط فعلی مبتنی بر تحلیل دلاری بازار است. فاصله قیمت هر متر مربع از محدوده تاریخی دلاری، زمینه رشد ۲۵ تا ۵۰ درصدی را مطرح کرده است.
با این حال، تحقق این سناریو وابسته به متغیرهای کلان اقتصادی، سیاستهای ارزی و سطح ریسکهای سیاسی خواهد بود. بازار مسکن در آستانه یک دوره تحرک قرار دارد، اما زمان و شدت این حرکت همچنان به شرایط بیرونی گره خورده است.
