تومان نیوز: افزایش خروج اتباع غیرمجاز از ایران با ایجاد موجی از عرضه در بازار اجاره مناطق پایینی، تغییراتی محسوس در نرخ اجاره‌بها به‌ویژه در املاک قدیمی ایجاد کرده است.
به گزارش پایگاه خبری تومان نیوز(toomannews)، در ماه‌های اخیر، با شدت‌گرفتن خروج اتباع غیرمجاز خارجی از ایران، بازار مسکن در برخی مناطق شهری، به‌ویژه در حوزه اجاره، با تحولات جدیدی مواجه شده است. مجموعه‌ای از سیاست‌های امنیتی و مهاجرتی سخت‌گیرانه، محدودیت‌های اقتصادی، و افزایش هزینه‌های زندگی باعث شده این جمعیت که عمدتاً در طبقات فرودست شهری ساکن بودند، ناگزیر به ترک کشور شوند؛ تغییری جمعیتی که اگرچه بیشتر از زاویه امنیتی بررسی شده، اما اکنون آثار اقتصادی آن به‌ویژه در بازار مسکن، قابل مشاهده است.
امواج عرضه ناگهانی در مناطق خاص شهری
بزرگ‌ترین اثر خروج اتباع غیرمجاز، افزایش ناگهانی عرضه در بازار اجاره مناطق پایین‌شهر و بافت‌های فرسوده است. این مناطق که پیش‌تر محل سکونت مهاجران فاقد اقامت قانونی بودند، حالا با خانه‌های خالی بیشتری مواجه شده‌اند. واحدهایی که اغلب کوچک، قدیمی و با حداقل امکانات بوده‌اند و به دلیل شرایط خاص مستأجران سابق، هیچ‌گاه در سامانه‌های رسمی ثبت نشده بودند.
اکنون با خالی‌شدن این واحدها، مالکان که عمدتاً به درآمد اجاره وابسته‌اند، ناگزیر به عرضه این املاک با قیمت‌هایی حتی معادل یا کمتر از سال گذشته شده‌اند. به گفته داوود بیگی‌نژاد، نایب‌رئیس اول اتحادیه املاک، بیشترین تأثیر در املاک کلنگی و مناطق پایین‌شهر دیده می‌شود، در حالی‌که در آپارتمان‌های نوساز، همچنان افزایش قیمت‌ها و رکود معاملات ادامه دارد.
کاهش اجاره‌بها؛ پدیده‌ای موضعی نه سراسری
کاهش نرخ اجاره در برخی نقاط نظیر جنوب تهران، کرج، مشهد و شهرهای مرزی، عمدتاً محدود به املاک قدیمی و ارزان‌قیمت بوده است. این کاهش قیمت، اگرچه فرصتی برای اقشار کم‌درآمد و مهاجران داخلی فراهم کرده، اما برای موجران خرد به‌معنای تهدید معیشتی است. آنها که اغلب تنها منبع درآمدشان همین اجاره بوده، حال با موجی از خانه‌های خالی و تقاضای ضعیف مواجه‌اند.
با این حال، در مناطق میانی و بالای شهر، تقاضای پایدار از سوی طبقات متوسط و متمول همچنان نرخ اجاره را بالا نگه داشته است. بنابراین، نباید کاهش قیمت را یک روند سراسری یا پایدار در بازار تلقی کرد.
خلأ آماری و سردرگمی سیاستی
یکی از چالش‌های اصلی تحلیل دقیق این پدیده، نبود داده‌های رسمی درباره تعداد، پراکندگی و رفتار مسکونی اتباع غیرمجاز است. سامانه‌های ثبت قرارداد، امکان ثبت اجاره‌نامه برای این گروه را فراهم نمی‌کنند و حتی درگاه‌هایی مانند «کاتب» یا «خودنویس» نیز برای این منظور طراحی نشده‌اند. در نتیجه، سیاستگذاران مسکن در غیاب اطلاعات دقیق، ناچار به تصمیم‌گیری با تکیه بر گزارش‌های میدانی و داده‌های ناقص هستند.
از یک‌سو، کاهش جمعیت در محلات پرتراکم می‌تواند فشار بر زیرساخت‌های شهری، میزان جرائم خرد و بی‌نظمی اجتماعی را کاهش دهد. اما از سوی دیگر، این کاهش ممکن است به زوال محلی، تعطیلی کسب‌وکارهای خرد و حتی افت کیفیت زندگی شهری بینجامد. موجران خرد، زنان سرپرست خانوار و کارگران مهاجر داخلی، از جمله گروه‌هایی هستند که بیشترین تأثیر را از این تغییرات پذیرفته‌اند.
بازآفرینی شهری؛ فرصتی برای سیاست‌های هدفمند
اگرچه تأثیر خروج اتباع غیرمجاز بر بازار اجاره محدود و منطقه‌ای است، اما این وضعیت فرصتی استثنایی برای بازآفرینی شهری و هدف‌گذاری بهتر سیاست‌های مسکن فراهم کرده است. ظرفیت‌های خالی‌شده در مناطق فرسوده می‌تواند برای اسکان اقشار کم‌درآمد، پروژه‌های نوسازی و حتی ارتقای زیرساخت‌های محلی به‌کار گرفته شود. البته، تحقق این هدف مستلزم تدوین بانک اطلاعاتی دقیق از جمعیت مهاجر، وضعیت سکونت آنها و تأثیرات اقتصادی حضورشان است.
تجربه اخیر نشان می‌دهد که تحولات جمعیتی، حتی اگر از جنس مهاجرت غیرقانونی باشند، می‌توانند بازارهایی حیاتی مانند مسکن را به‌شدت تحت‌تأثیر قرار دهند. بنابراین، سیاستگذاری در حوزه مسکن باید نگاهی جامع‌تر و چندبعدی‌تر نسبت به پدیده مهاجرت داشته باشد؛ نگاهی که هم از فرصت‌ها بهره ببرد و هم پیامدهای ناخواسته را کاهش دهد.
