تومان نیوز:پس از پایان جنگ ۱۲ روزه، بازار مسکن وارد دوره‌ای از رکود عمیق و سردرگمی رفتاری شده است. در حالی که برخی روایت‌ها از کاهش ۲۰ تا ۳۰ درصدی قیمت مسکن خبر می‌دهند، فعالان بازار این ادعاها را رد کرده و بر تداوم رکود پیشین تأکید می‌کنند.
به گزارش پایگاه خبری تومان نیوز(toomannews)،بازار مسکن ایران به‌ویژه در شهر تهران، طی سال‌های اخیر همواره در مواجهه با دوگانه‌ای مزمن قرار داشته است: رکود تورمی. با این حال تحولات هفته‌های اخیر و به‌ویژه پیامدهای پس از جنگ ۱۲ روزه این تعادل ناپایدار را با اختلالی تازه مواجه کرده است. آنچه در ظاهر با عنوان ریزش قیمت مسکن در برخی رسانه‌ها مطرح شد و با ادعاهایی چون افت ۳۰ درصدی قیمت در شمال تهران و گسترش تهاترهای ملکی همراه بود، به‌سرعت به یکی از پرتنش‌ترین مباحث این بازار بدل شد. ادعاهایی که با واکنش فعالان صنفی و تکذیب‌های مکرر روبه‌رو شد اما از حیث روانی، بی‌اثر باقی نماند.
آنچه بر پیچیدگی فضا افزوده است غیبت آمارهای رسمی و معتبر از روند قیمتی مسکن در بازه بیش از یک‌سال اخیر است. در این خلا اطلاعاتی، روایت‌های مجازی، آگهی‌های فروش و محتوای غیرشفاف رسانه‌ای به بازیگر اصلی بازار تبدیل شده‌اند. در چنین شرایطی، تمایز میان آنچه واقعاً در بازار می‌گذرد و آنچه فضای مجازی القا می‌شود، دشوارتر از همیشه شده است. برخی مشاوران املاک از ثبات قیمت و کاهش انگیزه خرید خبر می‌دهند، در حالی که گزارش‌های دیگر از افزایش عرضه اضطراری و میل به خروج سرمایه از املاک حکایت دارند.
واقعیت این است که بازار مسکن در مواجهه با ریسک نظامی و نااطمینانی‌های کلان نه فقط از منظر قیمت، بلکه در سطح روان‌شناسی رفتاری دچار اختلال می‌شود. در شرایطی که چشم‌انداز اقتصادی تیره است، دسترسی به نقدینگی دشوار شده و انتظارات تورمی ناپایدار است، تصمیم‌گیری برای خرید یا فروش ملک از مسیر عقلانیت اقتصادی خارج شده و به دام هیجان یا احتیاط بیش‌ازحد می‌افتد. فروشندگانی که نگران افت بیشتر قیمت‌اند، ممکن است به تهاتر یا فروش زیرقیمت رضایت دهند، در حالی که خریداران بالقوه به دلیل فضای مبهم و بی‌ثبات خرید را به تعویق می‌اندازند.
با این حال مسئله اصلی در وضعیت کنونی نه کاهش یا افزایش سطح قیمت‌ها بلکه فروپاشی سازوکار پیش‌بینی‌پذیر در بازار مسکن است. بازاری که به‌طور سنتی به شاخص‌هایی چون نرخ تورم، هزینه ساخت و نوسانات ارز واکنش نشان می‌داد، اکنون تحت‌تأثیر نااطمینانی امنیتی، ضعف اطلاع‌رسانی نهادهای رسمی و شکاف‌های منطقه‌ای در رفتار خریدار و فروشنده دچار بی‌نظمی عمیق شده است. این بی‌نظمی، نه‌فقط امکان سیاست‌گذاری مؤثر را سلب کرده بلکه بر افق بلندمدت سرمایه‌گذاری در حوزه مسکن نیز سایه انداخته است.
رفتار متناقض بازار مسکن در شرایط جنگی
بازار مسکن در مواجهه با تهدیدات نظامی، رفتاری قابل پیش‌بینی و یکدست ندارد. در یک‌سو می‌تواند به پناهگاه سرمایه تبدیل شود و در سوی دیگر، در رکود سنگینی فرو برود. این واکنش‌ها به‌شدت به سطح ریسک، موقعیت جغرافیایی، انتظارات سیاسی و مهم‌تر از همه نقدشوندگی بازار بستگی دارد.
برای نمونه، در ترکیه در مقاطع مختلفی که سطح تهدید امنیتی متوسط یا محدود بود، بازار مسکن به روند عادی خود ادامه داد. اما در جریان شوک‌های شدید امنیتی مانند حملات تروریستی سال‌های ۲۰۱۵–۲۰۱۶، بازدهی بازار مسکن در برخی شهرها برای چند ماه منفی شد و حجم معاملات افت محسوس یافت. نکته جالب اینکه این واکنش منفی در مناطق خاصی رخ داد و در همان زمان شهرهای دورتر از کانون بحران شاهد ثبات یا حتی رشد خفیف قیمت بودند.
در نقطه مقابل پس از آغاز جنگ اوکراین، بازار مسکن در برخی کشورهای همسایه مانند رومانی و لهستان با هجوم تقاضای جدید مواجه شد. موج پناهجویان و مهاجرت اجباری به‌ویژه در شهرهای مرزی یا کلان‌شهرهایی که در تیررس حمله نبودند، منجر به رشد قابل‌توجه اجاره‌بها و جهش قیمت مسکن شد. حتی با وجود افزایش هزینه ساخت‌وساز و تردید سرمایه‌گذاران، فشار تقاضا در برخی مناطق مسیر قیمت را صعودی کرد.
از سوی دیگر، در مناطق درگیر جنگ مستقیم معمولاً تقاضا به‌سرعت فرو می‌ریزد. برای مثال، در شهرهای جنوبی اسرائیل، در دوره‌های حملات موشکی گسترده، حجم معاملات کاهش می‌یابد و قیمت‌ها به‌طور موقت دچار افت می‌شوند. این در حالی است که در همان بازه زمانی مناطق شمالی یا امن‌تر با افزایش تقاضای خرید یا اجاره مواجه می‌شوند. رفتار بازار در چنین مواقعی عمدتاً ناشی از مهاجرت موقت امن‌محور است. خانواده‌ها به‌دنبال سرپناهی در مناطق دورتر از تنش‌اند، حتی اگر بدانند حضورشان موقتی است.
با این حال افزایش شدید ریسک در سطح ملی مثلاً در آستانه جنگ یا درگیری فراگیر باعث می‌شود سرمایه‌گذاران و خانوارها حتی از ورود به بازار مسکن نیز اجتناب کنند. در چنین شرایطی، ترجیح با دارایی‌هایی است که قابلیت نقدشوندگی سریع‌تری مانند ارز و طلا دارند. مسکن به‌دلیل ماهیت فیزیکی و دشواری نقد کردن سریع در زمان بحران عمیق امنیتی، از جذابیت خود می‌افتد.
شکاف‌های منطقه‌ای: کدام شهرها سود می‌کنند و کدام زیان می‌بینند؟
همانگونه که اشاره شد یکی از مهم‌ترین ویژگی‌های بازار مسکن در شرایط بحران‌های امنیتی، واکنش منطقه‌ای آن است. برخلاف شوک‌های اقتصادی یا سیاستی که ممکن است به‌صورت یکپارچه بر کل کشور تأثیر بگذارند، ریسک درگیری نظامی اثر خود را به‌شکلی غیرمتقارن و ناحیه‌محور بروز می‌دهد. در واقع نوع و شدت اثرگذاری این ریسک‌ها بر بازار مسکن، به‌طور مستقیم با موقعیت جغرافیایی و فاصله از کانون تهدید مرتبط است.
در مناطقی که در نزدیکی مرزها، مراکز نظامی یا در تیررس احتمالی حملات قرار دارند، واکنش بازار مسکن تقریباً همواره با رکود سریع معاملات، کاهش تقاضا و افت قیمت همراه است. خریداران به دلیل نگرانی‌های امنیتی، از ورود به بازار اجتناب می‌کنند و فروشندگان نیز یا مجبور به کاهش قیمت می‌شوند یا ترجیح می‌دهند دارایی خود را نگه دارند تا وضعیت روشن شود.
تجربه شهرهای مرزی جنوب لبنان در زمان تشدید تنش با اسرائیل یا برخی شهرهای جنوب اوکراین در ماه‌های ابتدایی جنگ نشان داد که در چنین مناطقی، بازار مسکن می‌تواند برای مدت طولانی در رکود نسبی باقی بماند.
در مقابل، مناطقی که از نظر روانی و جغرافیایی به‌عنوان امن شناخته می‌شوند، در جریان تشدید تنش نظامی به مقصد مهاجرت اضطراری خانوارها یا سرمایه‌های سرگردان تبدیل می‌شوند. این مناطق معمولاً با رشد شدید تقاضای اجاره، افزایش قیمت مسکن و در برخی موارد تشکیل حباب‌های قیمتی کوتاه‌مدت روبه‌رو می‌شوند.
برای مثال، در طول بحران سوریه شهرهایی مانند غازی‌عینتاب در ترکیه یا طرابلس در شمال لبنان با رشد بی‌سابقه تقاضای مسکن و اجاره مواجه شدند. در این مناطق حضور جمعیت مهاجر یا جابجایی داخلی، فشار مضاعفی بر زیرساخت‌های مسکن وارد کرد.
شهرهای پایتخت و مراکز اقتصادی وضعیت پیچیده‌تری دارند. از یک‌سو، این مناطق معمولاً به‌دلیل سطح بالای زیرساخت، خدمات و فرصت‌های اقتصادی به‌عنوان پناهگاه تلقی می‌شوند و بخشی از تقاضا را جذب می‌کنند. اما از سوی دیگر، به‌دلیل جایگاه سیاسی و هدف‌پذیری در زمان جنگ، ریسک روانی بالاتری دارند.
این دوگانگی باعث می‌شود بازار مسکن در این مناطق، نوساناتی غیرقابل پیش‌بینی را تجربه کند. برای نمونه، در ماه‌های ابتدایی حمله روسیه به اوکراین، بازار مسکن کیف با رکود شدید مواجه شد. اما همزمان برخی مناطق شهری دور از مرکز مانند لویو رشد تقاضا را تجربه کردند.
سکته در عرضه؛ اثرات دومینویی نااطمینانی بر ساخت‌وساز
در تحلیل تحولات بازار مسکن در شرایط نااطمینانی شدید اغلب تمرکز اصلی بر سمت تقاضاست. اما آنچه کمتر مورد توجه قرار می‌گیرد، اثر عمیق و ماندگار تنش‌های سیاسی و امنیتی بر سمت عرضه است. در حالی که تقاضا می‌تواند به‌شکل هیجانی، مقطعی یا منطقه‌ای تغییر کند، اختلال در عرضه مسکن عمدتاً با تأخیر زمانی نمایان می‌شود. اما آثار آن در میان‌مدت و بلندمدت می‌تواند ساختار بازار را به‌طور کامل دگرگون کند.
اولین و مستقیم‌ترین پیامد تشدید ریسک نظامی، توقف پروژه‌های در حال ساخت است. سرمایه‌گذاران و سازندگان به دلیل نااطمینانی نسبت به آینده اقتصادی و امنیتی اجرای پروژه‌های نیمه‌تمام را متوقف می‌کنند یا کلنگ‌زنی پروژه‌های جدید را به تعویق می‌اندازند. در شهرهایی که پیش‌تر کانون فعالیت‌های ساختمانی بوده‌اند، این توقف ناگهانی می‌تواند حتی با تأثیر روانی بر سایر فعالان بازار همراه شود؛ نوعی اثر سرایت که از پروژه‌های بزرگ به ساخت‌وسازهای خرد نیز منتقل می‌شود.
در مرحله بعد جریان تأمین مالی پروژه‌های ساختمانی دچار سکته می‌شود. بانک‌ها و نهادهای مالی در شرایط پرریسک تمایل کمتری به اعطای تسهیلات بلندمدت دارند. حتی اگر منابع مالی فراهم باشد، انتظار تورم یا جهش نرخ ارز موجب بازنگری در برآورد هزینه‌ها می‌شود و در نتیجه بسیاری از پروژه‌ها از نظر اقتصادی دیگر صرفه خود را از دست می‌دهند. این وضعیت در کشورهایی که بازار مصالح و نیروی کار وابستگی ارزی یا وارداتی دارند شدیدتر بروز می‌کند.
از سوی دیگر، تنش‌های سیاسی و نظامی اغلب با افزایش هزینه ساخت‌وساز همراه هستند. رشد قیمت مصالح، کمبود عرضه به‌دلیل اختلال در زنجیره تأمین، خروج نیروی کار ماهر از مناطق بحران‌زده و افزایش هزینه‌های بیمه و ایمنی همگی فشار مضاعفی بر سازندگان وارد می‌کنند. در چنین شرایطی، حتی پروژه‌هایی که از پیش تأمین مالی شده‌اند نیز ممکن است به دلیل افزایش ناگهانی هزینه‌ها متوقف شوند یا با تأخیر تحویل داده شوند.
تجربه‌های بین‌المللی نشان داده که این اختلال‌های زنجیره‌ای حتی در کشورهایی که جنگ یا درگیری مستقیماً به زیرساخت‌های مسکونی آسیبی نزده می‌تواند منجر به کاهش محسوس عرضه در سال‌های بعد شود. برای مثال، در دوران پس از تنش‌های نظامی در مرزهای غربی اوکراین، ساخت‌وساز در مناطق امن نیز کاهش یافت. چرا که انتظارات قیمتی، هزینه‌های ورودی و دسترسی به نقدینگی به‌شدت تضعیف شده بود.
باید توجه داشت که رکود در عرضه معمولاً با یک وقفه زمانی، به فشار قیمتی در آینده منجر می‌شود. در شرایطی که تقاضا به حالت عادی بازمی‌گردد یا رشد جمعیت ادامه دارد اما عرضه جدیدی وارد بازار نشده است، افزایش شدید قیمت مسکن محتمل‌ترین پیامد خواهد بود. به‌ویژه در کلان‌شهرهایی که ظرفیت توسعه افقی یا جانشینی ندارند.
بازار مسکن، قربانی بی‌صدای نااطمینانی و سکوت آماری
تحولات اخیر بازار مسکن بیش از آن‌که ناشی از یک روند واقعی در قیمت‌گذاری یا تغییرات ساختاری در عرضه و تقاضا باشد، بازتابی از شکست نظم اطلاعاتی و آشفتگی روانی در فضای پساجنگ است. در حالی که برخی روایت‌ها از ثبات نسبی در قیمت و استمرار رکود معاملاتی حکایت دارد، روایت‌های پررنگ در فضای مجازی از سقوط قیمت و آگهی‌های فروش فوری و تهاتر سخن می‌گویند؛ دو روایتی که در ظاهر متضادند اما در عمق، برآمده از یک واقعیت مشترک‌اند: نااطمینانی فزاینده و غیبت اعتماد عمومی به روندهای اقتصادی قابل پیش‌بینی.
رفتار بازار در چنین بزنگاه‌هایی، لزوماً تابع منطق عرضه و تقاضا نیست، بلکه تابع ادراک عمومی از آینده، شایعات رسانه‌ای و واکنش مناطق مختلف شهر به ریسک‌های بیرونی است. در این میان، آنچه بیش از هر چیز خطرناک است، تبدیل‌شدن بازار مسکن به زمین بازی انتظارات هیجانی و سیگنال‌های جعلی است؛ پدیده‌ای که نه‌تنها اعتماد بازیگران واقعی بازار را فرسوده می‌کند، بلکه مسیر اصلاح ساختاری در این بازار را نیز ناهموارتر خواهد کرد.
اکنون که بازار به مرحله‌ای از توقف نسبی، تعلیق تصمیم‌گیری و گسست اطلاعاتی رسیده، بازگرداندن ثبات و شفافیت، پیش‌نیاز هرگونه سیاست‌گذاری مؤثر در این حوزه است. احیای انتشار منظم آمارهای رسمی، بازتعریف نقش نهادهای نظارتی در مقابله با بازارسازی‌های جعلی و مداخله هدفمند در تنظیم انتظارات، از جمله اقداماتی است که می‌تواند این بازار را از بن‌بست کنونی خارج کند. در غیر این صورت، مسکن به‌جای آن‌که پناهگاه مطمئنی در برابر نااطمینانی باشد، خود به یکی از کانون‌های تولید نااطمینانی بدل خواهد شد.
